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    ?樓市錦囊/房屋供應增 納米樓價格料跌\珠海橫琴奧迪國際置業董事 李海文

    2022-05-27 04:24:23大公報
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      圖:特區政府無責任讓人人買到樓,但有必要讓人人有屋住,這亦是一項任道重遠的任務。

      在外界指責樓價高企、上車壓力大的同時,聰明的發展商便順水推舟,推出面積較細,總價較低的物業。對渴望上車而資金不足的準買家來說,“納米樓”確實十分吸引。納米樓原為形容實用面積極細的單位,夸張到以納米來計算。而筆者文內的納米樓,除了指開放式單位外,還包括超精致的一房至兩房戶型。

      那么納米樓真的有助減輕上車壓力嗎?前幾日,筆者看到一段視頻,內容是講述一對定居滿7年的年輕港漂夫妻在香港首次置業,預算樓價約600萬元。當他們看完新盤與二手樓后,最終選擇二手住宅,購入一個位于荔枝角近港鐵站的藍籌屋苑,面積約500多方呎的高層兩房單位,成交價580萬元。如以同等價錢買新樓,相信只能選擇面積約200至300多方呎的細單位。

      近年納米樓價格不斷攀升,仍然有人高追入市。一方面,大家看到新樓供應仍處于失衡狀態,因此看中納米樓市場,希望從中獲利;另方面,聰明的發展商瞄準部分港人崇尚奢華,追求時尚的需求,投其所好加重納米樓屋苑的裝備,配置豪宅元素,變相推高樓價,例如增設會所、空中泳池、豪華大堂,有些甚至有山、海景觀,以此滿足喜歡打卡的買家。

      可見,投機者利用納米樓來獲利,基本上都是等額外印花稅(SSD)期過后就放售,這與納米樓可以減輕港人上車壓力的說法背道而馳。

      政府加快建公營屋

      特區政府要解決住屋問題,手還需再伸長。香港樓市是自由市場,樓價由自由市場價格規律引導而形成。若要從根本上改善香港基層或中低產的住屋問題,政府需大量興建或提供有別于完全由市場主導形成價格的物業。

      在未來住屋供應體制上,特區政府要落足心思加大租/售的供應量。特區政府無責任讓人人買到樓,但有必要讓人人有屋住,這亦將會是一項任道重遠的任務。

      如何實現“人人有屋住”?過往特區政府在房屋供應推動方面一直做得不足,而公營房屋供應速度遠遠落后于人口增長,公屋輪候甚至長達6年或以上,導致?房、籠屋、板間房等惡劣居住環境應運而生。

      那么,現在房屋問題難以解決的局面會打破嗎?會,由于樓市局面與環境已轉變,時機已成熟,但未來基層上樓單靠政府,亦不切實際,難以實現。如何能減少政府財政投入,又能提高興建效率,政府需要解決這個問題,比如打開“政府與不同類別機構合作建設”的通道。事實上,這個通道漸見打開,例如:社福機構大量過渡性房屋推出,香港路德會及其社會服務處的首個酒店式過渡性房屋“德薈”;政府推出“支援非政府機構推行過渡性房屋項目的資助計劃”,分別為由東華三院負責的啟德沐安街項目,以及樂群社會服務處于何文田及中環的改建空置住宅單位,料可提供564伙。

      行政長官林鄭月娥在其2020年施政報告中指出,特區政府將把新開發土地的70%用于公營住房建設,相比以前有明顯提高。而候任行政長官李家超“以結果為目標”的執行,相信未來定會實現量先行,增加過渡性房屋、組合屋、經濟房屋、人才住房、公屋、居屋等形式幫助基層和中低產上樓。

      單位面積設定下限

      隨著特區政府進一步把實用面積不小于280方呎的要求推至所有公私營建筑條例中,以及放寬按揭成數,住宅在購買呎數方面有所改變,市場預期未來納米樓的供應或會進一步減少。在大量房屋供應推出的預期下,納米樓未來何去何從?

      筆者認為,為了港人住好些、住大些,實用面積下限未來有機會還會上調。特區政府為落實房屋量先行,在實用面積下限原則內仍會大量興建開放式、一房及兩房單位,以低市場價供基層和中低產上車,有別于現時只有私營納米樓供應情況;而估計發展商則會負責興建兩房以上及少量一房單位;特區政府希望與發展商形成一個雙贏局面,基層和中低產住屋歸政府,中高產及新增優質內地人群住屋歸市場。

      但這樣發展下去的話,納米樓價格有機會被房屋政策對沖,筆者估計納米樓價格升幅會慢慢收窄或回塘。

      此文僅以納米樓現時情況及未來發展,表述筆者對此不同角度的觀點看法,廣大讀者可根據自身認知,取其精華,望爾受用于己身。

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